Fragen & Antworten für Gewerbetreibende

Existiert für eine Fläche, wie zum Beispiel ein Ladenlokal, eine Baugenehmigung und soll diese Fläche künftig anders genutzt werden, müssen Sie für die geplante neue Nutzungsart in den meisten Fällen auch eine neue Genehmigung haben. Auch wenn nach einem Mieterwechsel das Objekt zu einem anderen Zweck genutzt werden soll, muss dies genehmigt werden. Dafür müssen nicht einmal bauliche Veränderungen vorgenommen werden.

Eine Nutzungsänderung wird mithilfe eines Antrags auf Baugenehmigung beantragt.

Im Zweifelsfall fragen Sie Ihren Architekten oder kommen Sie zur Antragsberatung der Bauaufsicht.

Wollen Sie auf der Gewerbefläche ein Gewerbe betreiben, so ist zudem eine Gewerbeanmeldung nötig. In manchen Fällen ist hier eine Gewerbegenehmigung erforderlich, in anderen Fällen genügt die einfache Anmeldung (ohne Genehmigungsverfahren). Mehr Infos zur Gewerbeanmeldung

Für folgende Nutzungsänderungen muss eine Genehmigung beantragt werden:

• Wohnung wird Arztpraxis
• Lebensmittelladen wird Café/Imbiss
• Büro wird Wohnung
• Nagelstudio wird Kindertagespflege
• Wohnung bzw. Teile der Wohnung wird Kosmetikstudio
• Büro-Kanzlei wird Fitnessstudio
• Kellerraum wird Gaststätte/Getränkeladen
• Bekleidungsgeschäft wird Fleischer, Bäcker, Friseur, Imbiss

Maßgeblich sind die Vorschriften der Brandenburgischen Bauordnung. Danach ist eine Nutzungsänderung u.a. genehmigungsfrei, wenn an die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als für die bisherige Nutzung gestellt werden. Dies ist beispielsweise gegeben, wenn eine Gewerbefläche eine Genehmigung als Bürofläche hat und auch bei dem neuen Vorhaben als Büro genutzt werden soll (wobei immer noch Einzelfallfaktoren berücksichtigt werden müssen). In solchen baugenehmigungsfreien Fällen brauchen Sie auch keinen Bauantrag zu stellen.

Beachten Sie: Andere öffentlich-rechtliche Anforderungen können sich beispielsweise aus dem Bauplanungsrecht, dem Denkmalrecht, dem Umwelt- und Naturschutzrecht, dem Abfall- und Bodenschutzrecht, dem Wasserrecht, dem Straßenrecht, dem Straßenverkehrsrecht, dem Arbeitsschutz, dem Immissionsschutz oder den Hygienevorschriften ergeben.

Bitte beachten Sie, dass auch bei einem baugenehmigungsfreien Vorhaben u.U. eine denkmalrechtliche Erlaubnis erforderlich ist, wenn es sich um ein Denkmal, ein Gebäude im Denkmal mit Gebietscharakter (Altstadt, Dom) oder ein Gebäude in unmittelbarer Umgebung zu einem Denkmal handelt. Oder dass Sie eine erhaltungsrechtliche Genehmigung brauchen, wenn das Gebäude im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung (Altstadt, Dominsel und historische Neustadt) liegt. Mehr Infos zu Denkmalschutz und Erhaltungssatzung

Anlagen der Außenwerbung (Werbeanlagen) sind alle ortsfesten Einrichtungen, die der Ankündigung oder Anpreisung oder als Hinweis auf Gewerbe oder Beruf dienen und vom öffentlichen Verkehrsraum aus sichtbar sind. Dazu zählen unter anderem Schilder, Beschriftungen, Bemalungen, Lichtwerbungen, Schaukästen sowie für Plakatanschläge oder für Lichtwerbung bestimmte Säulen, Tafeln und Flächen. Für die dauerhafte Errichtung, Aufstellung, Anbringung und Änderung von Werbeanlagen ist bei der Bauaufsicht eine Baugenehmigung zu beantragen.

Keiner Baugenehmigung bedürfen Werbeanlagen mit nicht mehr als 2,50 m² Gesamtansichtsfläche. Bitte beachten Sie aber Sonderregelungen zum Denkmalschutz und de Erhaltungssatzung.

Nutzen Sie bereits bei den ersten Planungen und der Standortsuche unsere Ansprechpartner von der Wirtschaftsförderung und der Bauaufsicht, um sich vor größeren Investitionen zu dem Objekt und der geplanten Nutzung auszutauschen.

Für erlaubnisfreie als auch erlaubnisbedürftige Gewerbe ist der Beginn der Gewerbeausübung nach § 14 GewO der zuständigen örtlichen Gewerbebehörde anzuzeigen.

Die nach der Gewerbeanzeigenverordnung für die Gewerbeanmeldung vorgeschriebenen Formulare (GewA1) sind in der Gewerbebehörde oder im Internet erhältlich.

Grundsätzlich kommen alle natürlichen Personen, also z. B. Einzelgewerbetreibende (sowie Gesellschafter von Personengesellschaften) oder alle juristischen Personen des Privatrechts (GmbH) oder eingetragene Vereine als Gewerbetreibende in Betracht.

Die Gewerbeanzeige berechtigt nicht zum Beginn eines Gewerbebetriebes, wenn noch eine Erlaubnis oder eine Eintragung in die Handwerksrolle notwendig ist.

Zuwiderhandlungen können mit Geldbuße oder Geldstrafe oder Freiheitsstrafe geahndet werden.

Eine Gewerbeanmeldung oder Gewerbegenehmigung ist keine Genehmigung entsprechend dem Planungs- und Baurecht. Hierzu ist eine gesonderte Baugenehmigung nötig.

Die Gewerbebehörde bescheinigt die Gewerbeanzeige gemäß § 15 Absatz 1 GewO innerhalb von 3 Werktagen.

Die Betriebsstätten, in denen Lebensmittel be- und verarbeitet und in Verkehr gebracht werden, müssen so gelegen, konzipiert und gebaut sein sowie sauber und instandgehalten werden, dass das Risiko der Kontamination, insbesondere durch Tiere und Schädlinge, vermieden wird. Eine Schwarz-Weiß Trennung im Betrieb muss gewährleistet werden können.

• Fußböden, Decken, Seitenwände sowie Einrichtungsgegenstände müssen glatte Oberflächen aufweisen und leicht zu reinigen sein.
  Um eine Schmutzansammlung unter den Geräten zu vermeiden, ist eine fußbodenfreie Aufstellung notwendig.
• Es müssen ausreichend geeignete Kühl- und Lagermöglichkeiten vorhanden sein. Für Lebensmittel, deren Aufbewahrung an die Einhaltung bestimmter Temperaturen gebunden sind, müssen geeignete Thermometer für das Messen der Lagertemperatur vorhanden sein. Die Temperaturen sind zu dokumentieren.
• Entsprechende Be- und Entlüftungsanlagen für den Küchen- und Lagerbereich müssen vorgehalten werden.
• Für Vorräte an Lebensmitteln und Verpackungs-/Transportmaterial ist ein ausreichend großer, trockener, leicht zu reinigender Lagerraum /-räume vorzuhalten.
• Sanitäre Einrichtungen und Umkleideräume für Personal müssen in Betrieben, in denen Lebensmittel hergestellt, behandelt oder in den Verkehr gebracht werden, in ausreichender Zahl und mit sauberen, belüftbaren und beleuchteten Toiletten mit Vorraum zu Verfügung stehen. Toiletten dürfen nicht direkt von Räumen abgehen, in denen Lebensmittel hergestellt, behandelt, vorrätig gehalten oder in den Verkehr gebracht werden (z.B. Küche, Arbeits-/Vorbereitungsraum, Lagerraum).
• Personaltoiletten müssen von den Gästetoiletten getrennt und als solche gekennzeichnet sein.
• Der Weg für das Lebensmittelpersonal zu den sanitären Einrichtungen und Umkleiden darf nicht durch den unreinen Bereich (z.B.: durchs Freie wie Höfe und Mieterflure, aber auch nicht durch Gasträume u.ä.) und auch nicht durch den Reinbereich (z.B. Küche) führen.
• Die Handwaschbecken in der Küche und im Vorraum der Toilette müssen mit fließendem Warmwasser, Seife und Einweghandtuchspendern ausgestattet sein.
• Ein Umkleidebereich, in dem das Personal die Straßenkleidung von der Hygienekleidung getrennt aufbewahren kann, muss vorhanden sein („Schwarz-Weiß-Trennung“).
• Reinigungsmittel und -geräte müssen getrennt von den Lebensmitteln aufbewahrt werden.
• Es müssen angemessene Vorrichtungen zur hygienischen Lagerung und Entsorgung von Abfällen vorhanden sein.
• Leicht verderbliche Lebensmittel dürfen nur von Personen hergestellt, behandelt oder in den Verkehr gebracht werden, die auf Grund einer Schulung entsprechende Fachkenntnisse über ihrer jeweiligen Tätigkeit verfügen (§4 Lebensmittelhygieneverordnung)
• Eine Schulung gemäß §42 des Infektionsschutzgesetzes muss beim Umgang mit Lebensmitteln vorliegen.
• Darüber hinaus haben Hersteller und Anwender kosmetischer Mittel die „Gute Herstellungspraxis“ einzuhalten, die ohne bauliche Voraussetzung wie z. Bsp. ein Handwaschbecken in einem Vorbereitungsraum nicht möglich ist.

Die o.g. Informationen tragen allgemeinen Charakter und können nicht alle Anforderungen an spezielle Betriebsarten enthalten. Für Rückfragen wenden Sie sich bitte an das Veterinär- und Lebensmittelüberwachungsamt

Rechtliche Vorgaben (Auswahl)

• Verordnung (EG) Nummer 852/2004 vom 29.04.2004 über Lebensmittelhygiene
• Verordnung (EG) Nummer 1223/2009 des Europäischen Parlaments und des Rates über kosmetische Mittel vom 30. Nov. 2009
• Verordnung über Anforderungen an die Hygiene beim Herstellen, Behandeln und Inverkehrbringen von Lebensmitteln (LMHV)
• Verordnung über kosmetische Mittel (Kosmetik-Verordnung) vom 16. Juli 2014
• Gesetz zur Verhütung und Bekämpfung von Infektionskrankheiten beim Menschen (InfSchG)

Wenn Sie bauliche Änderungen vornehmen wollen, brauchen Sie dazu eine Genehmigung. Diese Genehmigung erhalten Sie erst nach dem Einreichen eines Bauantrags.

Der Bauantrag umfasst eine detaillierte Bauplanung. Wenn Sie noch vor Planungsbeginn eine Einschätzung wollen, ob Ihr Bauvorhaben genehmigungsfähig ist, kann sich eine Bauvoranfrage lohnen.

Eine Bauvoranfrage dient der Abklärung der Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens schon vor Beginn der umfangreichen Planung. Es geht hierbei insbesondere um die vorgesehene Nutzung, weniger um die generelle Bebaubarkeit.

Eine Bauvoranfrage wird bei komplexen Bauvorhaben und/ oder besonderen raumordnerischen Gegebenheiten empfohlen. Eine Bauvoranfrage ist kostenpflichtig. Es gibt keine Pflicht zum Stellen einer Bauvoranfrage.

Dies ist von vielen Faktoren abhängig und kann pauschal nicht beantwortet werden. Eine rechtlich verbindliche Klärung der geplanten Nutzungsänderung oder damit verbundener Details ist nur über ein Baugenehmigungsverfahren oder einen Vorbescheid möglich. Letztlich ist Ihr/e Architekt/in für die Planung verantwortlich.

Falls Sie allgemeine Fragen haben oder eine unverbindliche Einschätzung Ihres Vorhabens benötigen, können Sie die Antragsberatung der Bauaufsicht aufsuchen. Bringen Sie dafür, wenn vorhanden, bitte folgende Unterlagen mit:

• die letzte Baugenehmigung für die betreffende Fläche,
• die Bauzeichnungen für die betreffende Fläche.

Das hängt von den konkreten Angaben zu Art, Umfang usw. der jeweiligen Nutzung ab.

Wenn Sie eine Nutzungsänderung planen, müssen Sie mithilfe eines Bauantrags eine Genehmigung bei der Bauaufsicht beantragen (Beispiele für genehmigungspflichtige Nutzungsänderungen). In dem Baubescheid wird Ihnen mitgeteilt, ob die von Ihnen geplante Nutzung möglich oder gegebenenfalls unter welchen Auflagen diese möglich ist.

Nein. Eine bestimmte genehmigungspflichtige Nutzung bedingt jeweils einen gesonderten Antrag. Für mehrere unterschiedliche Nutzungen sind also jeweils eigene Anträge zu stellen.

Nein. Beispielsweise schließt ein Gebäude im Gewerbegebiet die allgemeine Wohnnutzung aus.

Ob unterschiedliche Nutzungen je nach Tageszeit oder nach Saison möglich sind, hängt von den konkreten Angaben zu Art, Umfang usw. der jeweiligen Nutzung ab.

Das setzt mindestens eine Baugenehmigung voraus. Im Baugenehmigungsverfahren wird entschieden, ob und wenn ja, unter welchen Bedingungen dies möglich ist.

Dazu sollten Sie die Baugenehmigung und genehmigte Nutzung beim Eigentümer/Vermieter einsehen und mit der geplanten Nutzung abgleichen. Die zeitlich befristete Nutzung ist im Mietvertrag zu vermerken.

Lassen Sie sich hierzu bei der Wirtschaftsförderung beraten und klären mit der Bauaufsicht, ob die neue Nutzung von der bestehenden Nutzung gedeckt ist.

Wenn für Ihre Nutzungsänderung auch bauliche Maßnahmen geplant sind, müssen Sie zwingend eine Person mit dem Entwurf beauftragen, die bauvorlageberechtigt ist. Das sind in der Regel Architekten, vereinzelt auch Hochbauingenieure, die für Sie die Bauvorlagen zusammenstellen, Pläne zeichnen und so weiter. Diese Personen bezeichnet man als Entwurfsverfasser.

Handelt es sich um eine Nutzungsänderung ohne gleichzeitige bauliche Änderungen kann auf einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser verzichtet werden. Die Person, die die Unterlagen für den Bauantrag verfasst, kann auch ein Statiker, Bauzeichner, Studierende des Architektur- oder Bauingenieurswesen oder sonstige Person sein, die bereits Erfahrung mit dem Einreichen von Bauanträgen gesammelt hat.

Wir empfehlen Ihnen grundsätzlich, eine sachkundige Person mit der Erstellung von Unterlagen zu beauftragen, die der Bauprüfverordnung entsprechen.

Die Bauvorlagen müssen der Brandenburgischen Bauvorlagenverordnung (BbgBauVorlV), entsprechen, d.h. mängelfrei und vollständig sein. Fehlen im Antrag Angaben oder erforderliche Unterlagen, sollten die Unterlagen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser angefertigt werden.

Wichtig:

Letztlich ist die Vollständigkeit und Qualität der Bauvorlagen auch bei kleineren Vorhaben entscheidend. So sind etwa Skizzen anstelle von Bauzeichnungen nicht ausreichend. Um einen prüffähigen Bauantrag einreichen zu können, empfehlen wir deshalb, bei allen Anträgen eine bauvorlageberechtigte Person mit der Erstellung der Bauvorlagen zu beauftragen.

Maßgeblich für die Bearbeitungsdauer ist in erster Linie ein vollständiger und mängelfreier Bauantrag. In diesem Fall kann von einer durchschnittlichen Bearbeitungsdauer von drei Monaten ausgegangen werden.

Informieren Sie sich bereits in der Vorplanungsphase, ob und welche anderen Ämter im Verfahren beteiligt werden müssen. Über eine frühe Kontaktaufnahme mit diesen Ämtern können Sie klären, ob für den Antrag weitere Unterlagen, wie zum Beispiel Gutachten, vorgelegt werden müssen.

Anträge können schneller geprüft werden, wenn sie bereits bei der ersten Eingabe vollständig sind.

Die Kosten richten sich nach Baugebührenordnung des Landes Brandenburg. Danach sind für die Genehmigung einer Nutzungsänderung einer baulichen Anlage derzeit – wenn die bauliche Anlage hinsichtlich der Konstruktion und des Erscheinungsbildes nicht wesentlich geändert wird – Gebühren zwischen 100 € bis 15.000 € zu erheben.

Dies ist zwischen Ihnen als Mieter und dem Vermieter individuell selbst zu regeln. Die Person, welche die Unterlagen einreicht ist gegenüber der Stadt Brandenburg an der Havel zahlungspflichtig.

Sie werden aufgerufen Ihre Nutzungsänderung zu beantragen. Geschieht dies nicht, hat die Stadtverwaltung die Möglichkeit eine Nutzungsuntersagung zu erteilen.

Bitte beachten Sie, dass auch bei einem baugenehmigungsfreien Vorhaben u.U. eine denkmalrechtliche Erlaubnis erforderlich ist, wenn es sich um ein Denkmal, ein Gebäude im Denkmal mit Gebietscharakter (Altstadt, Dom) oder ein Gebäude in unmittelbarer Umgebung zu einem Denkmal handelt. Anträge auf denkmalrechtliche Erlaubnis können online oder in Papierform bei der Unteren Denkmalschutzbehörde eingereicht werden. Die Denkmalschutzbehörde steht für Abstimmungen vor Einreichung der Antragsunterlagen gerne zur Verfügung. Die denkmalrechtliche Erlaubnis ist kostenfrei.

Darüber hinaus ist zu beachten, dass sich die Innenstadt (Altstadt, Dominsel und historische Neustadt) im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung befindet. Dies bedeutet, dass bei Vorhaben, die eine Veränderung des Erscheinungsbilds eines Gebäudes zur Folge haben, eine erhaltungsrechtliche Genehmigung zu beantragen ist, auch wenn für die Maßnahme keine Baugenehmigung erforderlich wird. Das kann zum Beispiel bei der geplanten Anbringung von Werbeanlagen der Fall sein.

Die Erteilung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung kann online erfolgen oder in Papierform bei der Fachgruppe Bauleitplanung eingereicht werden. Die erhaltungsrechtliche Genehmigung ist kostenfrei.

Wenn sich die Gewerbeeinheit im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung befindet, was insbesondere in der Innenstadt der Fall ist, ergeben sich besondere gestalterische Anforderungen an das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes. Dies schließt auch mögliche Werbeanlagen mit ein. Daher muss hier die Anbringung von Werbeanlagen, insbesondere ihre Größe, Beschaffenheit und der Ort der Befestigung, den erhaltungsrechtlichen Anforderungen entsprechen. Geplante Werbeanlagen jeglicher Art bedürfen daher auch dann der Beantragung und Genehmigung nach dem Erhaltungsrecht, wenn keine Baugenehmigung erforderlich ist.

Anträge auf erhaltungsrechtliche Genehmigung können online oder in Papierform bei der Stadtverwaltung Brandenburg, Fachbereich Stadtplanung, Fachgruppe Bauleitplanung, Klosterstraße 14, 14770 Brandenburg an der Havel eingereicht werden. Die erhaltungsrechtliche Genehmigung ist kostenfrei.

Unabhängig der bauordnungsrechtlichen Frage einer Nutzungsänderung nach der Brandenburgischen Bauordnung müssen Nutzungsänderungen u.a. den speziellen Anforderungen des Denkmalschutzes genügen, sofern dieser durch die Nutzungsänderung berührt wird. Dasselbe betrifft etwa erhaltungs- sowie straßenverkehrsrechtliche Anforderungen.

An denkmalgeschützten Objekten und in unmittelbarer Umgebung dieser bedürfen alle Veränderungen des äußeren Erscheinungsbildes einer denkmalrechtlichen Erlaubnis, auch wenn diese keiner Baugenehmigung bedürfen. Hierzu gehören sämtliche Maßnahmen an den Fassaden, wie auch die Anordnung und Gestaltung von Außenwerbung, als auch Beschriftungen und Beklebungen der Glasscheiben von Fenstern und Türen.

Anträge auf denkmalrechtliche Erlaubnis können online oder in Papierform bei der Unteren Denkmalschutzbehörde, Klosterstraße 14 eingereicht werden. Die Denkmalschutzbehörde steht für Abstimmungen vor Einreichung der Antragsunterlagen gerne zur Verfügung.
Die denkmalrechtliche Erlaubnis ist kostenfrei.